Kakšna naj bo najemna pogodba?
Pred najemom morata najemnik in najemodajalec podpisati najemno pogodbo, v kateri so opredeljeni prostori najema, pogoji najema, dolžino najema, višina najemnine in način plačevanja, način plačevanja drugih stroškov, pravice in dolžnosti najemodajalca in najemnika, odpovedni roki in razlogi za odpoved ter način prevzema in predaje stanovanja.
Najemnik ni primoran podpisati točno takšne najemne pogodbe, kot jo ponuja lastnik, ampak se lahko o posameznih členih pogaja in poskuša oblikovati pogodbo, ki bo skladna z zakonodajo in interesi najemnika.
Primer ustrezne in za najemnika primerne najemne pogodbe:
Najem stanovanja brez najemne pogodbe je za najemnika izjemno nevaren, saj brez nje zelo težko dokaže pravico do bivanja v stanovanju in pogoje bivanja (kot je višina najemnine …). Najemnik je brez pogodbe prepuščen samovolji lastnika, saj uporablja stanovanje nezakonito, zato lahko najemodajalec kadar koli zahteva izpraznitev stanovanja. V teh primerih najemnika vseeno varuje načelo ustne pogodbe, zato ga lastnik ne sme lastnoročno izseliti, ampak lahko izselitev opravi le pooblaščena oseba. Najemanje brez pogodbe naj se tako izvaja le v razmerah, ko ni druge rešitve.
Če najemnik nima podpisane najemne pogodbe, naj skrbno shranjuje vsako komunikacijo z lastnikom, posebej dokazila o plačilu najemnine ali stroškov. S tem lahko v primeru spora dokazuje obstoj najemnega razmerja, kar se izvaja prek sodišča. Lastnik najemnika brez najemne pogodbe prav tako ne sme samovoljno izseliti, ampak lahko to naredi le po sodni poti. Kljub temu pa naj bo osnovno načelo najemnika, da vedno poskuša pridobiti in podpisati najemno pogodbo.
Če lastnik ne želi skleniti najemne pogodbe, naj najemnik takšnega stanovanja raje ne najeme, saj bi se sicer znašel v položaju, v katerem bi bil prepuščen samovolji lastnika. Najemnik naj opomni lastnika, da je za oddajanje stanovanja brez najemne pogodbe predvidena kazen v višini med 500 in 1200 evri.
Zakonska podlaga
- 91. člen Stanovanjskega zakona (bistvene sestavine najemne pogodbe)
- 102. člen Stanovanjskega zakona (odpoved najemne pogodbe s strani najemnika)
- 103. člen Stanovanjskega zakona (krivdni odpovedni razlogi)
- 104. člen Stanovanjskega zakona (utemeljene okoliščine)
- 105. člen Stanovanjskega zakona (odpovedni razlogi za tržno, službeno in namensko najemno stanovanje)
- 106. člen Stanovanjskega zakona (nekrivdni odpovedni razlogi)
- 111. člen Stanovanjskega zakona (uporaba stanovanja brez pravnega naslova)
- 112. člen Stanovanjskega zakona (odpoved najemne pogodbe)
- 112.a člen Stanovanjskega zakona (odpoved najemne pogodbe v primeru neplačila najemnine ali stroškov)
- 169. člen Stanovanjskega zakona (kazni)
- Veljavnost ustne pogodbe v primeru, da pogodba ni podpisana:
- veljavnost ustne pogodbe
- 58. člen Obligacijskega zakona (o pogodbi, ki ni v predpisani obliki)
