Kaj moram storiti, če ugotovim, da ima stanovanje stvarno napako?

O stvarni napaki govorimo kadar stanovanje nima lastnosti, ki so potrebne za njegovo običajno rabo ali ki so bile izrecno dogovorjene v pogodbi. Najemodajalka odgovarja za tiste stvarne napake, ki najemnici ob običajnem pregledu stanovanja pred najemom niso mogle biti znane. Ne glede na to, ali jih je najemnica pred sklenitvijo opazila, pa najemodajalka odgovarja za vse napake s katerimi je bila seznanjena, a jih najemnici pred najemom ni razkrila – v tem primeru govorimo o skriti napaki.

Če po vselitvi v stanovanje ugotovite, da stanovanje nima vseh bistvenih lastnosti, ki bi jih moralo imeti in posledično ne omogoča normalne rabe, o tem nemudoma pisno obvestite najemodajalko, ter čim bolj natančno zabeležite stanje (fotografije, natančen opis).

V kolikor gre za napako, ki jo je mogoče odpraviti brez večjih nevšečnosti, lahko od najemodajalke zahtevate, da napako v primernem roku odpravi ali vam zniža najemnino. V kolikor najemodajalka v določenem roku napake ne odpravi, lahko odstopite od najemne pogodbe ali zahtevate znižanje najemnine. V vsakem primeru pa imate pravico do povračila morebitne škode, ki je nastala zaradi napake na stanovanju.

Pri napakah na stanovanju, ki so nevarne za zdravje, lahko najemno pogodbo odpoveste brez odpovednega roka in to tudi v primeru, da ste bili s stvarno napako seznanjeni že ob sklenitvi pogodbe. To velja v vseh primerih in ne more biti drugače določeno z najemno pogodbo.

Pogost primer je razširjena plesen v stanovanjih, ki je neposredno škodljiva za zdravje in neredko uničuje tudi našo lastnino. Predlagamo, da se nemudoma obrnete na pravno pomoč, ki vam bo pomagala oceniti, ali je stanje stanovanja tako, da imate pravico prekiniti najemno pogodbo brez odpovednega roka, ter od najemodajalke terjati povračilo stroškov za morebitno nastalo škodo.

Zakonska podlaga

1. 92. člen Stanovanjskega zakona (dolžnosti lastnika stanovanja)
2. 100. člen Obligacijskega zakonika (odgovornost za stvarne in pravne napake)
3. 459. člen Obligacijskega zakonika (kdaj gre za stvarne napake)
4. 460. člen Obligacijskega zakonika (napake, za katere prodajalec ne odgovarja)
5. 461. člen Obligacijskega zakonika (pregled stvari in očitne napake)
6. 462. člen Obligacijskega zakonika (skrite napake)
7. 592. člen Obligacijskega zakonika (odgovornost za stvarne napake)
8. 593. člen Obligacijskega zakonika (napake, za katere zakupodajalec ne odgovarja)
9. 594. člen Obligacijskega zakonika (razširitev odgovornosti za stvarne napake)
10. 596. člen Obligacijskega zakonika (obvestilo zakupodajalca o napakah in nevarnostih)
11. 597. člen Obligacijskega zakonika (zakupnikove pravice, če ima stvar kako napako)
12. 598. člen Obligacijskega zakonika (če nastane napaka med zakupom in če stvar nima dogovorjene ali običajne lastnosti)
13. 616. člen Obligacijskega zakonika (odpoved)

Nazaj na seznam vseh odgovorov