Ali mi lahko lastnik predčasno odpove najemno pogodbo?

Lastnik lahko predčasno odpove najemno pogodbo zgolj v primeru najemnikove kršitve krivdnih odpovednih razlogov, ki so definirani v pogodbi in v 103. členu stanovanjskega zakona. Če najemnik ni kršil katerega od krivdnih odpovednih razlogov, potem lastnik ne sme predčasno prekiniti najemne pogodbe in zahtevati izpraznitve stanovanja.

Izjemo predstavlja le stanje, v katerem bi lastnik potreboval stanovanje za zadovoljevanje lastnih stanovanjskih potreb ali potreb ožjih članov družine. V tem primeru lahko najemodajalec predčasno prekine najemno pogodbo s 60 dnevnim odpovednim rokom, a mora obstoječemu najemniku priskrbeti drugo primerno stanovanje, ki je v vseh pomembnih značilnostih primerljivo s sedanjim, stroške selitve pa mora pokriti lastnik.

Tudi v primeru kršitve katerega od krivdnih odpovednih razlogov lastnik najemniku ne sme takoj prekiniti najemne pogodbe in zahtevati izselitve. Lastnik mora najemnika na kršitev PISNO (šteje tudi elektronsko sporočilo) opomniti in v opominu navesti kršitev ter način in rok odprave kršitve, ki ne sme biti krajša od 15 dni. Če v tem roku najemnik odpravi kršitev, ni več razlogov za odpoved najemne pogodbe. Če pa najemnik ne odpravi kršitve, potem lahko lastnik vroči odpoved najemne pogodbe, s tem pa začne teči tudi odpovedni rok, ki ne sme biti krajši od 60 dni. Izjema je le primer odpovedi pogodbe zaradi neplačevanja najemnine ali stroškov, ko zakon ne predvideva odpovednega roka in je najemno razmerje odpovedano z vročitvijo odpovedi. Če se najemnik tudi po tem roku ne izseli, ima še vedno posestno varstvo in se lahko postopek izselitve izvede samo na podlagi tožbe. Ravno tako lastnik stanovanja nima pravice samovoljno izvajati izselitve, ampak mora to izvesti pooblaščena oseba (policija, sodni izvršitelj …).

Ker se zadnje čase pojavlja praksa sklenitve pogodbe v obliki notarskega zapisa ali z notarsko overjenim podpisom, ki naj bi pomenila neposredno izvršljivost pogodbe, je treba opozoriti, da je stanovanjski zakon jasen in zahteva odpoved pogodbe prek sodišča, česar ni mogoče zaobiti z neposredno izvršljivostjo pogodbe. Neposredna izvršljivost notarskega zapisa se tako veže na ostala določila najemne pogodbe, nima pa vpliva na njeno odpoved. Ta se lahko izvede zgolj s tožbo.

Če lastnik od vas zahteva izselitev, ne da bi kršili katerega od krivdnih odpovednih razlogov, ali pa samovoljno izvaja izselitev, ima najemnik pravico do samopomoči in lahko lastniku prepreči izselitev. Nato naj se obrne na pravno pomoč in pridobi sodno varstvo posestne pravice.

Zakonska podlaga

1. 103. člen Stanovanjskega zakona (krivdni odpovedni razlogi)
2. 106. člen Stanovanjskega zakona (nekrivdni odpovedni razlogi)
3. 112. člen Stanovanjskega zakona (odpoved najemne pogodbe)
4. 112.a člen Stanovanjskega zakona (odpoved najemne pogodbe v primeru neplačila najemnine ali stroškov)
5. III. del POSEST, od 24. do 36. člena, Stvarnopravni zakon

Sodna praksa o neposredni izvršljivosti pogodbe

Nazaj na seznam vseh odgovorov